Embuild : la Flandre a besoin de 600 000 logements supplémentaires
La fédération sectorielle met en garde contre une sous-estimation des besoins en logements dans le BRV
Selon Embuild Flandre, l’objectif actuel de 450 000 nouveaux logements d’ici 2050 ne suffit pas à pallier la pénurie de logements. La fédération plaide en faveur d'une révision de cet objectif à 600 000 logements supplémentaires et met en garde contre le fait que le Plan stratégique d'aménagement du territoire de la Flandre (BRV) sous-estime la demande réelle.
600 000 au lieu de 450 000
Le Bureau fédéral du plan prévoit environ 450 000 ménages supplémentaires en Flandre au cours des 25 prochaines années. Embuild souligne toutefois que le défi en matière de logement va au-delà de la simple croissance du nombre de ménages. Aujourd’hui, la Flandre compte 3 406 401 logements pour 2 975 196 ménages, et pourtant, la pénurie persiste. La fédération met en avant la hausse des prix d’achat et un marché locatif où le loyer moyen dépasse les 1 000 euros par mois et où certains biens attirent plus d’une centaine de candidats.
Pourquoi 1,17 logement par ménage ?
Embuild estime que 1,17 logement est nécessaire pour chaque ménage supplémentaire. Quatre éléments expliquent cette marge :
- La vacance de friction : la vacance temporaire liée à un déménagement, à une rénovation ou à une cession est inévitable et même nécessaire au bon fonctionnement d’un marché sain.
- Logement étudiant : des chambres pour les étudiants qui restent souvent domiciliés chez leurs parents.
- Main-d’œuvre temporaire : toute personne travaillant en Flandre sans y résider de manière permanente a besoin d’un logement de qualité.
- Résidences secondaires : demande constante des Flamands pour une résidence secondaire.
Selon Embuild, ignorer ces besoins de logement sans domicile fixe entraîne un effet d’éviction sur le marché traditionnel : les acheteurs fortunés ou les locataires temporaires se rabattent sur des logements initialement destinés aux primo-accédants et aux familles.
La pénurie sur le marché locatif s’aggrave
La demande de logements sans domicile fixe s’élève aujourd’hui, selon les estimations, à 15 % de plus que le nombre de ménages et devrait atteindre 17 % d’ici 25 ans, affirme Embuild. Cela se traduit par 150 000 logements supplémentaires, en plus des 450 000 nécessaires pour faire face à la croissance du nombre de ménages, ce qui porte le besoin total en logements à 600 000.
Démolition et reconstruction en plus de la croissance
Outre l’extension du parc immobilier, Embuild souligne la nécessité de démolir et de reconstruire les bâtiments vétustes ou non rénovables. Sur la base des chiffres disponibles (2017), cela représente en moyenne 4 883 logements par an. Sur 25 ans, cela représente au moins 122 000 projets supplémentaires de démolition et de reconstruction, qui viendront s’ajouter aux 600 000 nouveaux logements à réaliser.
Trois priorités selon Embuild
Pour mener à bien ce défi en matière de logement, la fédération sectorielle met en avant trois axes prioritaires :
- Objectifs locaux : responsabiliser les communes quant à des objectifs concrets en matière de logement, avec des réglementations locales moins disparates et une attention accrue portée à la densification au sein du tissu urbain existant.
- Accélération des procédures d’octroi de permis : accélérer les procédures afin de concrétiser l’offre dans les délais.
- Réforme fiscale : réduire le coût de construction des logements neufs grâce à une baisse de la TVA et à une plus grande égalité de traitement entre la construction neuve et la rénovation. Aujourd’hui, jusqu’à 40 % du coût de construction peut être constitué de TVA, de droits d’enregistrement et de charges fiscales ou sociales sur le travail.
Embuild conclut qu’une combinaison de soutiens locaux, de procédures d’octroi de permis plus efficaces et d’allègements fiscaux est nécessaire pour que le logement abordable reste accessible.
Source : Embuild Flandre, calculs basés sur les données de Statbel et du Bureau fédéral du Plan